Retai kuri tema nekilnojamojo turto srityje turi tiek daug klaidingų įsitikinimų, kiek ši. Žmonės kartoja vienas kitam informaciją, kuri buvo teisinga prieš dešimt metų, arba kuri niekada nebuvo teisinga, bet skamba logiškai. Rezultatas — sprendimai priimami remiantis gandais, o ne faktais. Šį tekstą rašau tam, kad surinkčiau dažniausius mitus ir prie kiekvieno padėčiau tai, ką iš tikrųjų sako teisės aktai ir praktika.
Pirmas mitas: „Tai reikia tik parduodant”
Taip galvoja absoliuti dauguma. Logika atrodo aiški — kam rūpintis dokumentu, jei neketini nieko parduoti? Bet teisės aktai sako ką kita. Dokumentas privalomas ne tik parduodant, bet ir nuomojant gyvenamąsias ar komercines patalpas. Be to, jis reikalingas užbaigiant naujo pastato statybą ir registruojant pastatą Registrų centre. Taip pat gali būti pareikalaujamas refinansuojant paskolą.
Štai situacijos, kuriose dokumentas yra privalomas arba gali būti pareikalaujamas:
| Situacija | Privalomas? | Kas reikalauja |
| Buto ar namo pardavimas | Taip | Notaras, Registrų centras |
| Patalpų nuoma (gyvenamoji/komercinė) | Taip | Įstatymas, nuomininkas |
| Naujo pastato statybos užbaigimas | Taip | Statybos inspekcija |
| Paskolos refinansavimas | Dažnai | Bankas |
| Dalyvavimas renovacijos programoje | Taip | Programos administratorius |
| Draudimo sutarties sudarymas | Kartais | Draudimo bendrovė |
Praktikoje tai reiškia, kad dokumentas gali prireikti bet kuriam būsto savininkui bet kuriuo metu, ne tik tą dieną, kai nusprendžia parduoti.
Antras mitas: „Tai tik formalumas — popierius dėl popieriaus”
Ši frazė kartojama taip dažnai, kad tapo beveik mantra. Bet ji visiškai klaidinga. Dokumentas nėra tuščia forma, kurią kas nors užpildo nieko netikrindamas. Kvalifikuotas vertintojas atvyksta į objektą, tikrina sienų izoliacijos storį, langų tipą, šildymo sistemos efektyvumą, vėdinimo sprendimus, stogo konstrukciją. Gaunamas rezultatas — konkretūs skaičiai, kurie parodo, kiek energijos pastatas suvartoja per metus.
Vertintojas tikrina šiuos pagrindinius elementus:
| Elementas | Ką tikrina | Kodėl svarbu |
| Sienos | Izoliacijos tipas ir storis | Didžiausias šilumos nuostolių šaltinis |
| Langai | Stiklų skaičius, rėmo tipas, sandarumas | Iki 30% šilumos nuostolių |
| Stogas | Izoliacijos storis, ventiliacija | Kritinis viršutiniams aukštams |
| Šildymo sistema | Tipas, efektyvumas, amžius | Tiesiogiai veikia sąskaitas |
| Vėdinimas | Natūralus ar mechaninis, rekuperacija | Oro kokybė ir energijos taupymas |
Tie skaičiai turi realią vertę. Jie leidžia palyginti pastatus tarpusavyje, prognozuoti šildymo išlaidas, įvertinti renovacijos efektą. Tai yra diagnostinis įrankis, panašus į automobilio techninę apžiūrą — ne formalumas, o faktinės būklės patikrinimas.
Trečias mitas: „Visi vertintojai rašo tą patį — nesvarbu, į ką kreipsies”
Tai yra pavojingas mitas, nes jis veda prie pigiausio pasirinkimo. Realybėje vertintojų kokybė labai skiriasi. Vieni atvyksta į objektą, atlieka matavimus, tikrina dokumentaciją apie panaudotas medžiagas, naudoja programinę įrangą skaičiavimams. Kiti — atsiunčia klausimyną el. paštu, užpildo skaičiavimo lentelę pagal tipinį modelį ir išsiunčia rezultatą nematę pastato.
Abu variantai yra legalūs. Bet jų vertė skiriasi kardinaliai. Pirmu atveju gaunami tikslūs duomenys, kuriais galima remtis priimant sprendimus. Antru — apytikslis skaičiavimas, kuris gali būti netikslus keliasdešimt procentų į bet kurią pusę. Per pastato sertifikavimas procesą vertintojas, kuris fiziškai atvyksta ir matuoja, duoda rezultatą, kuriuo galima pasitikėti.
Ketvirtas mitas: „Mano butas yra renovuotame name, tai jau turiu šį dokumentą”
Dalinai teisinga, dalinai klaidinga. Renovuotas pastatas greičiausiai turi dokumentą, kuris buvo gautas renovacijos metu. Bet tai yra pastato dokumentas, ne buto. Jis rodo bendro pastato rodiklius, ne individualaus buto.
Jei butas buvo papildomai modifikuotas — pakeisti langai, įrengta individuali šildymo sistema, atlikti vidaus pertvarkymai — bendras pastato dokumentas gali neatspindėti tikrosios buto situacijos. Be to, dokumentas turi galiojimo terminą — dešimt metų. Jei renovacija buvo atlikta prieš aštuonerius ar devynerius metus, artėja momentas, kai reikės naujo. Geriau tai žinoti iš anksto, nei sužinoti notaro kabinete.
Penktas mitas: „Tai labai brangu”
Žmonės, kurie niekada neužsakė šio dokumento, dažnai įsivaizduoja, kad kainuoja šimtus ar net tūkstančius eurų. Realybė yra gerokai kuklesnė:
| Objekto tipas | Orientacinė kaina | Galiojimas | Kaina per metus |
| Butas daugiabučiame | 60–120 € | 10 metų | 6–12 € |
| Privatus namas | 100–250 € | 10 metų | 10–25 € |
| Komercinės patalpos | 150–400 € | 10 metų | 15–40 € |
Per dešimt metų galiojimo tai reiškia keliolika eurų per metus. Mažiau nei metinis laikraščio prenumeratos mokestis. Palyginus su potencialiomis baudomis už dokumento neturėjimą, kurios gali siekti kelis tūkstančius eurų, investicija yra akivaizdi.
Kodėl šie mitai tęsiasi
Tai yra penki dažniausi mitai, kurie cirkuliuoja tarp Lietuvos gyventojų. Kiekvienas iš jų turi tą pačią šaknį — informacijos trūkumą. Žmonės perduoda vienas kitam tai, ką girdėjo iš kaimyno, iš pažįstamo, iš forumo komentarų. Ir kiekvieną kartą informacija šiek tiek iškraipoma, kol galiausiai nebeturi nieko bendro su realybe.
Kai žmogus sužino faktus, mitai išnyksta savaime, ir sprendimai priimami remiantis tuo, kas yra, o ne tuo, ką kažkas kažkada pasakė.
