Universalaus procento, kiek namo supirkimo kaina turi būti mažesnė už kainą parduodant įprastoje rinkoje, nėra. Skirtumas priklauso nuo paties namo, vietos, remonto poreikio, pirkėjų paklausos, dokumentų būklės ir to, kiek greitai savininkas nori užbaigti sandorį. Todėl teiginys, kad supirkėjai visada moka, pavyzdžiui, konkrečiu procentu mažiau, be konkretaus objekto ir pasiūlymų palyginimo būtų nepagrįstas.
Dar svarbiau – dažnai lyginami ne tie skaičiai.
180 000 eurų skelbime dar nereiškia 180 000 eurų sandoryje
Įsivaizduokime namą, kurio savininkas skelbime prašo 180 000 eurų. Šalia parduodamas panašus objektas už 190 000 eurų. Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad namo rinkos vertė yra maždaug tokia. Tačiau nežinome, už kiek pirmasis namas iš tikrųjų bus parduotas. Nežinome ir to, ar antrasis apskritai sulauks pirkėjo už prašomą sumą.
Todėl 150 000 eurų tiesioginio pirkėjo pasiūlymo negalima automatiškai vadinti „30 000 eurų nuolaida nuo rinkos kainos“. Pirmiausia reikėtų pagrįsti, kokia yra tikėtina reali pardavimo vertė.
Tai viena svarbiausių taisyklių lyginant greitą pardavimą su įprastu.
Už ką greito pirkimo modelyje mokama mažesne kaina?
Jeigu pasiūlymas iš tiesų mažesnis, skirtumas gali būti susijęs su tuo, ką prisiima pirkėjas: objekto likvidumo riziką, būsimo remonto išlaidas, kapitalo poreikį, laiką iki perpardavimo ar kitus kaštus.
Remonto reikalaujantis namas atokiame rajone ir visiškai įrengtas namas paklausioje vietoje pirkėjui nėra vienodos rizikos objektai. Todėl ir galimas skirtumas tarp tiesioginio pasiūlymo bei tikėtinos rinkos kainos neturėtų būti vienodas. Dėl šios priežasties procentinė „supirkimo nuolaida“ yra prastas universalus orientyras.
Geriau skaičiuoti du scenarijus
Pardavėjui naudinga ant lapo susirašyti:
| Įprastas pardavimas | Greitesnis tiesioginis pardavimas |
| Tikėtina galutinė sandorio kaina | Konkretus gautas pasiūlymas |
| Galimos derybos | Jau žinomos sąlygos |
| Paruošimo ir pardavimo išlaidos | Pagal konkretų pasiūlymą |
| Neapibrėžtas pardavimo terminas | Sutariamas terminas |
| Būsto išlaikymas iki pardavimo | Trumpesnis išlaikymo laikotarpis, jei sandoris įvyksta greičiau |
Tik tuomet galima matyti, kiek savininkui iš tikrųjų kainuoja greitis.
Kodėl vienas supirkėjo pasiūlymas nėra visa rinka?
Jeigu vienas pirkėjas pasiūlė tam tikrą sumą, tai pirmiausia yra vieno pirkėjo vertinimas. Kitas investuotojas gali kitaip vertinti remonto poreikį, vietą ar objekto potencialą.
Būtent čia skiriasi vieno pasiūlymo ir kelių pasiūlymų modeliai. Parduokbrangiau.lt savo namų pardavimo paslaugą apibūdina kaip objektų pateikimą keliems pirkėjams ir investuotojams, kad savininkas galėtų palyginti jų kainas bei sąlygas. Projekto svetainėje tarp tinkamų situacijų taip pat minimi remontuotini, nebaigti statyti, paveldėti ir ilgai rinkoje esantys namai.
Tai yra paties paslaugos teikėjo aprašomas veikimo modelis, todėl konkrečiam namui vis tiek reikėtų vertinti faktiškai gautus pasiūlymus, o ne bendrą reklaminį pažadą.
Kartais laukti irgi kainuoja
Jeigu namas tuščias, savininkui gali tekti toliau mokėti už jo išlaikymą, draudimą, šildymą, teritorijos priežiūrą ar keliones į objektą. Jeigu prieš pardavimą planuojamas remontas, atsiranda ir investicijų rizika: ne kiekvienas išleistas euras vienodai padidina galutinę kainą. Tai nereiškia, kad greitas pasiūlymas automatiškai geresnis. Tai reiškia, kad sąžiningame palyginime turi atsirasti ne tik pardavimo suma, bet ir laikas bei su juo susijusios išlaidos.
Todėl į klausimą „kiek mažiau normalu gauti?“ nėra vieno procentinio atsakymo. Geresnis metodas – nustatyti realistišką namo pardavimo rinkoje scenarijų, gauti kelis konkrečius tiesioginius pasiūlymus ir apskaičiuoti skirtumą eurais. Tik tada galima spręsti, ar sutaupytas laikas vertas tos kainos.
